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2016年9月，有人預測國家的布局，并發(fā)布在天涯上，此貼便是著名的《中國樓市的13個必經(jīng)之路》。 q{D_p[q  
按照這則天涯神貼，中國樓市會走過這13個階段： 
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1、開閘放水（2015年降準、提倡全國三成首付）2、房價飆升（16年一年的情況）3、賣地解地方政府債務危機（已完成）2011年，人民日報還四問地方，拿什么還債？2017年，國家統(tǒng)計局就表示，地方債已成為優(yōu)質資產(chǎn)。4、驅趕人民幣存款進入房市（錢都變成了房子首付款了）5、外管局最大“對手”消失，外匯暫時安全 (已實現(xiàn)，2017年，各大房企停止海外投資并購，外匯保住了)6、銀行通過CDS（信用違約互換）轉移大部分風險（已成為現(xiàn)實）7、限購制造天花板，房價開始下跌（組合拳已經(jīng)出來，或快或慢，總會有效果）8、跟隨美帝收緊貨幣 （已經(jīng)成為現(xiàn)實，樓市持續(xù)定向加息。但略有出入的是，美帝為應對疫情持續(xù)放水，而中國為應對美帝拒絕跟隨放水，反而開始對樓市實行資金監(jiān)管）9、高位接盤或投資客無法套現(xiàn)，人民幣資金成功被鎖定。（現(xiàn)在房產(chǎn)的流動性特別差，新房不容易看出來，去賣賣二手房就知道了）10、土地財政轉型（17年的租售同權，租賃用地，共有產(chǎn)權，都是土地財政轉型的試探；如今，國家在大政策方面更認同實體經(jīng)濟，土地財政收入也開始移交給稅收端口）11、開征房產(chǎn)稅，徹底套死無害散戶。（這個觀點我持不同意見，房產(chǎn)稅至少5年后才出）12、驅趕剩余資金重新進入實業(yè)，保住就業(yè)（這個是大目的，目前正在做的事情）13、人民幣國際化（這個三五年都完成不了，需要更長的時間，一帶一路的根本目的就是這個，而且已有越來越多的國家開始棄美元而用人民幣）

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目前，我們正處于由步驟9，向12過渡的階段。 pqmb&"l  
只不過跟預測有所不同之處，我們并沒有嘗試去刺破泡沫，也沒有想過讓房價大跌，而是在嘗試把房價維持在一定的高位，通過橫盤震蕩，以時間換空間來消化房地產(chǎn)泡沫風險。 i,HafY  
這也是為什么全國多個城市試行二手房指導價——這個政策本身，既能防止二手房大漲，也能幫二手房托底，進而幫助政府賣地。 5!
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“三條紅線”下的房企表現(xiàn)分析。 v:otR%yt  
重點來看一下三道紅線，人民銀行及住房城鄉(xiāng)建設部在去年8月規(guī)劃了房地產(chǎn)公司的三條紅線： 72rnMHq  
1、剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%； xj6ht/qq  
2、凈負債率大于 100%； 'iy &%?  
3、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。 c_$9z>$  
房企若觸碰一條“紅線”，歸定“黃檔”，有息負債規(guī)模每年增速不得高于10%，；倘踩中兩條線，則為“橙檔”，負債最多增加5%，；假若“三線齊踩”，即是“紅檔”。 gG"W~O)yv  
踩中紅線的房企，不允許增加任何有息負債，主要包括短期付款，一年內到期的長期負債，長期借款，應付債券，應付票據(jù)這幾類。 4wp5ghe  
我們以國內幾個大家耳熟能詳?shù)姆康禺a(chǎn)公司萬科地產(chǎn)，恒大，綠地，富力地產(chǎn)和華夏幸福為例，對比了這幾家地產(chǎn)公司在三條紅線標準下的表現(xiàn)。 vLQ!kB^\W  
制圖/ 奇偶派 bvyX(^I[q  
這5家地產(chǎn)公司在剔除預收款后的資產(chǎn)負債率均高于70%，凈負債率方面除了萬科表現(xiàn)比較優(yōu)秀外，剩下4家地產(chǎn)公司凈負債率均遠高于紅線要求的100%。 yZ7aH|Q81B  
同樣，除了萬科地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比2.21也遠遠大于1，剩下4家地產(chǎn)公司均表現(xiàn)不夠良好，富力集團更是只有0.4，排在最低位置。 _@U?;73"5  
綜合來看，萬科地產(chǎn)應該歸于“黃檔”，只踩了一條紅線，而且比規(guī)定中的70%也只是略高了0.44個百分點。2021年稍微努努力，很容易就跨過3條紅線。 ]T
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不過，剩下的4家地產(chǎn)公司就不那么安全了。每一項指標都過界，都可定位為“紅檔”，要想能夠擺脫3條紅線的約束，僅憑一點點的努力可是遠遠不夠。 jSMvZJX3n  
在三條紅線全面實施后，諸多房企會因融資困難而舉步維艱，部分房企可能會采取引入戰(zhàn)略投資者，分拆資產(chǎn)等方式來就降低負債水平。 y&8' V\  
凈負債率高的企業(yè)，降低融資成本，優(yōu)化債務結構，可以快速提高短期償債能力從而優(yōu)化凈負債率；負債總額過高，會導致剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率高，可以通過增加少數(shù)股東權益，擴大股東總權益來優(yōu)化這一指標。 Rou$`<{H  
但是對于部分房企來說，在自身經(jīng)營狀況本就堪憂的情況下，步子跨的太大，就會出現(xiàn)問題。 EOqvu=$6  
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