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近日，浙江省發(fā)布全國首個推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見。針對城鎮(zhèn)“老破小”改造難題，浙江探索把決定權(quán)交給小區(qū)居民。 &~ y{'zoL
政策聚焦“原拆原建”，也就是說，相較于傳統(tǒng)的征地、拆遷、安置流程，老舊小區(qū)的居民可以自己掏腰包，自己當(dāng)甲方，找具備資質(zhì)的企業(yè)將老樓拆除，再原址新建。這樣的老舊小區(qū)開發(fā)新舉措，會帶來怎樣的變化？這一創(chuàng)新舉措，為全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造更新探索提供了哪些經(jīng)驗？ hLo>R'@uN
在浙江省杭州市的浙工新村，共有14棟多層住宅，這些住宅已經(jīng)有40年房齡，其中4棟是C級危房。一到臺風(fēng)天，住戶們經(jīng)常在半夜被叫醒，轉(zhuǎn)移到附近旅館避險�！凹依锏呢斘镌趺崔k？”“房子會不會倒？”日子過得提心吊膽，居民們改造的意愿也愈發(fā)強(qiáng)烈。去年5月，小區(qū)成立了居民自主更新委員會，向政府提交自主改造申請，基本上全體業(yè)主都同意。 T]uKH29. %
居民喻阿姨算了筆賬：他們的房子原先只有60多平方米，建設(shè)費(fèi)每平方米1300多元。重建后能擴(kuò)充20平方米，這部分按市場評估價出資，如果再買一個車位，一共要出近100萬元。但喻阿姨覺得，可以繼續(xù)住在杭州市的核心地段，還和幾十年的老街坊做鄰居，這樣很值�！拔覀儺�(dāng)時提出來，新房的套內(nèi)面積不能少于舊房的套內(nèi)面積，大家強(qiáng)烈反映能不能夠擴(kuò)一點。它（政府）是按照新商品房的基數(shù)的七折給我們，黃金地段價格是35000�？茨愕慕�(jīng)濟(jì)實力，你可以拿到多少（大）房子，你就拿多少房子�！庇靼⒁陶f。 `-u7 I
有了浙工新村這個先例，這兩天，杭州不少老舊小區(qū)也在談?wù)摗霸鹪ā钡氖�。在上城區(qū)金錢巷社區(qū)住了30年的吳阿姨說，前幾年小區(qū)有過拆遷計劃，不過需要搬遷到遠(yuǎn)離市中心的地方，大家都不同意。這幾天聽聞有老舊小區(qū)“原拆原建”的事情，內(nèi)心很激動�！艾F(xiàn)在是窨井蓋不好，還有污水管都塌下來了。如果是改造的話，肯定要全都重新搞過。（我們）肯定喜歡在這里原拆原建的，住的地方已經(jīng)很習(xí)慣了�！眳前⒁陶f。 W0|_]"K-
不過，“原拆原建”并不容易，需要100%業(yè)主同意才行。作為浙江省最早采取自主更新模式的老舊小區(qū)之一，江山市永安里小區(qū)改造項目于2017年啟動，一期已于2022年1月交付，364戶業(yè)主順利入住。3棟17層高樓與周邊尚未改造的5層老舊樓房形成鮮明反差，小區(qū)業(yè)主委員會主任毛立勇告訴記者，當(dāng)年，小區(qū)里十幾棟老舊的五層住宅樓被評為D級危樓，居民緊急搬遷后，再進(jìn)行原址拆除重建。如今，居民們交口稱贊的新樓，當(dāng)初作出決定時，也經(jīng)過了反復(fù)的動員�！坝行├习傩湛隙ā氩煌ā�，我這個房子都能住的，你評為危房，現(xiàn)在又叫我搬走，造好房子回遷的話又要花一筆費(fèi)用，也有人想不通的。我原來有5層房子，新造的三棟房子，每一棟都是17層電梯房的，電梯房就不是這個原址，都打亂掉了，所以就是抽簽了，分房方案也是花了不少時間才能研究確定下來的�！泵⒂抡f。 tvT4S
其實像此類原拆原建的小區(qū)改造，在北京、廣州等地也有嘗試。浙江省近日出臺的全國首個指導(dǎo)意見——《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（試行）》，將于5月1日起實施，意見明確了相關(guān)流程和政策支持。政策的一大亮點就是自愿、自主，簡單來說，就是以居民為主導(dǎo)，由居民自愿提出更新申請，更新方案由居民協(xié)商提出，資金也由居民承擔(dān)。 B%
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浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長姚昭暉介紹，目前，浙江省2000年以前的城鎮(zhèn)房屋有72.12萬棟，其中1990年以前的有20.85萬棟。建成年份較早的住宅由于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，加之失修失管等因素，以往的環(huán)境提升改造模式無法解決老舊小區(qū)危舊住宅的難題�！澳壳俺鞘薪ㄔO(shè)已經(jīng)從原來的快速擴(kuò)張期逐步進(jìn)入存量更新期，就是以存量為主的時代了。這也就意味著，我們原來城市建設(shè)更多關(guān)注是怎么建，要轉(zhuǎn)向新階段，逐步要花更多精力去研究如何維護(hù)已經(jīng)建成的物業(yè)了�！币φ褧煴硎尽� ;AJ<
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那么，是不是意味著只要老舊小區(qū)居民一致同意，老樓一拆，就能建新樓，還可以借此機(jī)會多建幾層？姚昭暉介紹，所有的拆改都要經(jīng)過地方政府審批后才能實施。“第一，所有的自主更新項目都必須報經(jīng)老舊小區(qū)所在區(qū)級以上政府批準(zhǔn)并納入自主更新計劃后才能實施，不是你想怎么干就可以怎么干，不是業(yè)主委員會辦個房產(chǎn)公司就能自由地開發(fā)。第二，地方政府要根據(jù)省里的政策制定一個具體的實施政策，包括具體的審批程序，因為省里政策規(guī)定的程序只是大的原則，還有包括建筑擴(kuò)面可以擴(kuò)到什么程度，都要按地方實施性政策去操作。不是說你想怎么弄就怎么弄，不是說假如我這個房子現(xiàn)在3層，拆了以后造15層，然后把12層給賣掉了，還是要按照政策規(guī)定來�！� T5q-" W6\
改建之后的新樓，居民房產(chǎn)證又該怎么處理？姚昭暉介紹，根據(jù)杭州市有關(guān)部門初步商定的辦法，浙工新村自主更新項目目前是采用不動產(chǎn)權(quán)證書變更的方式辦理，原有土地使用年限不變。“杭州市浙工新村自主更新項目采用的是‘拆一建一、以證換證’，該小區(qū)原有548套房，拆掉重建后盡管建筑面積擴(kuò)大了，但建成的套數(shù)不變，還是建548套，然后居民持老房產(chǎn)證到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)去辦理變更，變更一下房號（重建房號肯定會變）和建筑面積，換成新的不動產(chǎn)證，但不動產(chǎn)證上土地使用年限不變，剩余40年還是40年�！币φ褧熣f。 Ih3$
姚昭暉告訴記者，目前來說，最有難度的還是業(yè)主統(tǒng)一思想的問題。盡管老舊小區(qū)可以依據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定決定啟動自主更新項目，但與代建機(jī)構(gòu)的協(xié)議還必須與每一個業(yè)主簽訂，此類拆改最終還必須經(jīng)過全體業(yè)主同意才行。隨著自主更新方式的推廣，會有越來越多的成功案例�！敖绞杏腊怖锲瑓^(qū)一期的項目是364戶，統(tǒng)一思想花了21個月。一期建好以后老百姓都很滿意，所以二期的160戶只花了28天就把所有的協(xié)議全部簽了�！� 6% UY1Q.?
姚昭暉介紹，以杭州、江山兩地的案例來說，拆改都涉及增加房屋面積，也就是說都提高了建筑容積率，按照傳統(tǒng)要求，這是需要居民補(bǔ)繳土地出讓金的，《指導(dǎo)意見》則突破了這一點�！艾F(xiàn)有的一些規(guī)則，已經(jīng)不符合新階段的發(fā)展形勢了，我們就要去改革。我們這個文件其實最大的突破就是像杭州浙工新村自主更新項目，就是擴(kuò)大了建筑面積（每套不超過20平方米），但沒讓居民補(bǔ)繳土地出讓金，就相當(dāng)于用土地空間要素來激勵居民自主改造危舊房，保障老百姓改善生活，也是保障城市安全，實際上是這么個概念，這個是最關(guān)鍵的�！�
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