|
|
樓主
發(fā)表于: 2023-02-21 12:47
, 來自:江蘇省常州市 移動
2022年大家都覺得樓市很差，各地集中土拍成績真的是慘不忍睹，因為沒法啊，只能由地方國資城投來托底拿地了，其實從21年下半年開始，這種情況就已經(jīng)發(fā)生了，所以，你會發(fā)現(xiàn)，各地的土地差不多一半都變成城投的地了。 ubc
k{\.
Rm~8n;7oOr
拿地就拿地把，但是你不能蹲著茅坑不拉屎吧，拿了地，卻大量的不開工，綜合開工率只有27%，難道還想學李嘉誠那一套？沒必要吧，賺的錢都是國家的，又不像民營企業(yè)是進自己腰帶，難道是另有隱情？要知道在去年那么難的情況下，非城投國企、民企拿地開工率分別達到75%和 68%，不比不知道，一比嚇一跳，大家現(xiàn)在知道城投拿地有多么的“迫不得已”了吧。一方面需要給土拍市場托底裝門面；另一方面又要充當?shù)胤截斦杖氲摹白笥业褂沂值氖痔住保瑢е铝四壳斑@種狀況，那咱就說說這么多地不開發(fā)造成的影響和目前樓市漲跌的最新情況吧。 XJk~bgO*
_,igN>
先說城投，城投拿地后，主要是幾種方式進行處理： Xe(]4Ux
B9H.8+~(
第一種，有能力的城投可以自主開發(fā)，具備成熟的操盤團隊和產(chǎn)品體系，在區(qū)域市場也積累了一定口碑，像深圳深鐵、南京安居、武漢城建等等，市占率都還不錯，大家應該也都買過或者聽過這些城投開發(fā)的樓盤； !_W']Crb]]
+fq
\K]
第二種，自己沒能力開發(fā)的城投，要引入其他有實力的房企，像萬科、華潤、保利這種，一般是拿地的時候就約定好合作開發(fā)或者拿地后讓出一部分股權進行合作； f*T}Ov4
PfGiJ]:V-u
第三種情況，就是暫緩開發(fā)了，暫緩的原因比較多，有的是財政吃緊，地方政府調(diào)整開發(fā)計劃；有的是項目本身是慢周轉項目，規(guī)劃各種星級酒店、大型商業(yè)體等自持項目，不讓賣的，其他企業(yè)根本不愿意拿地；還有的是拿了郊區(qū)或者很low的城市地塊，周邊新房一大堆都賣不出去，開發(fā)的預期非常低，像鄭州、無錫、重慶城投拿的地開工率就明顯低于廣州、成都這種級別的城市；最夸張的一種情況是出于托底的考慮，當時拿的的這塊地本來就沒打算開工，就是走個過場，左手倒右手而已。 ]Rxrt~ ZB
`YO &
城投也很委屈啊，托底拿了地，人家說，我們開工就是虧啊，為了減少虧損，只能暫停開工了，大家也很奇怪，為啥開工就虧呢，給大家看看最近上海很火的一樓盤，大家就一窺究竟了。 6 o*'Q8h
]cW Q9
就在上周，上海前灘最好的一個地塊格力海德壹號已經(jīng)全部售罄，均價僅僅12.98萬/平，可能不熟悉浦東的人會說13萬還不貴上天了，你用僅僅好意思嗎？你要知道，這個新盤旁邊的一個小區(qū)浦江海德已經(jīng)賣到18萬一平了，就一街之隔，所以海德壹號開盤的時候到什么程度，有215個月社保的入圍門檻，開盤當日認購率392%，總價8500萬元的頂復戶型在叫到第14號的時候就被瞬間秒光，按現(xiàn)在的情況來說，至少會倒掛8萬一平米，意味著買到一套116平的就能賺900多萬。 D%6}x^`Qk
(!Xb8rV0_
最終，有163位買家拿下，瞬間身價暴漲千萬，真的是悶聲發(fā)財，做夢都笑醒了，上海的新房限價，真的是限出一個個千萬土豪，要知道，上海買房是要積分的，能入圍這個樓盤的積分都是卷到了100.85分了，這個分數(shù)在上海買新房基本是暢通無阻了，所以那些本地人、社保交的久的大爺大媽們都開開心心的搶房了。不知道大家羨慕了沒，反正我是流口水了，但是開發(fā)商賣光了房，心里卻不高興，為啥呢，人家12.98萬/平的房子，賣一套，虧一套啊。 VFm)!'=I
H}(WL+7
這塊地，當時是9年前用6.58萬/平的價格拿下來的，一線望江的風水寶地，而這么多年的資金成本沉淀下來，按5%的資金利息來算，至少要多花4萬/平，也就是說，光算拿地成本和資金成本，這個樓盤成本就去到10.58萬/平，還剩下2400元/平的空間，要覆蓋掉設計成本、工程成本、營銷成本等，開發(fā)商可以說倒貼錢在做買賣了，預計賣一套都要虧上萬一平，不僅如此，還有不少倒掛嚴重的樓盤也面臨這個問題，可以說是薄利甚至無利可圖。光土地成本和利息成本就占了單價的7.5到8成，而且房子品質(zhì)也不差，請的還是設計大師，這種情況開發(fā)商能賺錢，那除非錢是白撿的，不要利息。 qac:"z'9
r$
|
QQ帳號登錄
我的家
我的微博
我的帖子
我的日志
我的相冊
我的朋友
我的任務
